От чего зависит рыночная стоимость квартиры?

12 Декабря 2019

Если человек решил купить или продать квартиру, вопрос цены интересует его в первую очередь. Каждый покупатель стремится избежать переплаты, а продавец — не продешевить. Чтобы вычислить объективную стоимость, нужно изучить принципы оценки недвижимости и выяснить основные факторы, которые на нее влияют. Для удобства подсчетов сначала определяют стоимость квадратного метра в районе или конкретном доме. Его умножают на площадь объекта, учитывают дополнительные факторы и получают итоговую сумму.

Стоимость новостроек и вторичного жилья считается по-разному. На цену строящейся недвижимости влияет репутация застройщика, степень готовности, наличие документов и, собственно, себестоимость проекта. Вот основные расходы, из которых она складывается, в порядке уменьшения значимости:

  • строительно-монтажные работы;
  • тип внутренней отделки;
  • разработка проекта;
  • приобретение прав на строительство;
  • благоустройство, реклама, страхование и другое.

На стоимость вторичного жилья большинство этих факторов не влияет. На первое место при оценке выходят другие важные особенности, которые мы рассмотрим подробнее.

Район и местоположение

В большинстве городов, включая Москву, близость к центру значительно повышает стоимость, а на окраинах квартиры стоят дешевле. Не менее важна транспортная доступность: поблизости от станции метро и автомобильной развязки жилье ценится выше. Важнейший фактор местности — социальная инфраструктура. Наличие в шаговой доступности детского садика, школы, поликлиники, аптеки и супермаркета делает объект недвижимости более привлекательным в глазах покупателя. Также большое значение имеет благоустройство территории: детские и спортивные площадки, парки и другие зоны отдыха.

Некоторые объекты по соседству с домом могут повлиять на стоимость квартиры негативно. Это заводы и фабрики, вокзалы, шумные кафе, автомагистрали и свалки — все то, что создает постоянный шум или загрязняет воздух в окрестностях.

В Москве самый дорогой район — это Остоженка. Здесь средняя цена квадратного метра в ноябре 2019 превышает 375 000 рублей. Самая доступная недвижимость — в Южном Бутово, Бирюлево и Зеленограде. В этих районах средняя стоимость составляет от 112 000 до 127 000 рублей за квадратный метр.

Характеристики дома и этаж

Если сравнить жилье в тесной панельной хрущевке и новом монолитном доме с просторной планировкой, то даже двухкомнатная квартира в первом случае может стоить дешевле однокомнатной во втором. Вот основные моменты, которые учитываются при оценке дома:

  • год постройки и общее состояние;
  • технология и материалы постройки;
  • этажность здания;
  • наличие лифтов, домофона и других систем;
  • наличие парковочных мест;
  • благоустройство территории.

Квартиры в кирпичных и монолитных зданиях ценятся выше, так как эти материалы обеспечивают лучшую прочность и звукоизоляцию. В панельных домах слышимость выше, и они стоят дешевле. Да и вариантов перепланировки в панельных домах в разы меньше. Этаж, на котором расположена квартира, оказывает заметное влияние на ее стоимость. Первый этаж почти всегда оценивается ниже, если речь не идет о переведенном в нежилой фонд объекте. Верхний этаж тоже может вызывать подозрение из-за риска протечки с крыши, но только при отсутствии технического этажа или чердака. В новых домах он, наоборот, может оцениваться немного дороже благодаря лучшему виду из окон и чистому воздуху.

Площадь, ремонт и другие особенности квартиры

В значительной степени цена жилья формируется из характеристик самой квартиры. В первую очередь, из ее площади: стоимость трехкомнатной квартиры всегда выше, чем однокомнатной в том же доме. При этом цена одного квадратного метра снижается с ростом площади. Повышающие цену факторы — это просторная кухня, изолированные комнаты, большая прихожая и лоджия. Также высоко ценятся объекты с удачной законной перепланировкой, например, с присоединенным к спальне балконом или панорамными окнами.

Прежде чем покупать квартиру, следует учесть ее состояние. Если требуется серьезный ремонт, его стоимость имеет смысл вычесть из цены недвижимости. Большое значение имеет состояние коммуникаций, а вот отсутствие косметического ремонта может быть оценено как положительный фактор. Чистовая отделка не занимает много времени и дает возможность оформить интерьер по своему вкусу.

Какие еще факторы воздействуют на цены?

Снизить стоимость жилья могут обстоятельства, осложняющие его продажу и создающие юридические риски для покупателя. Если у объекта часто меняются собственники, есть незаконные перепланировки или непогашенная ипотека, продать его поможет значительная скидка. Также на рынок недвижимости влияют общие экономические факторы. В период кризиса и падения доходов у населения спрос на квартиры снижается вместе с ценой.

Увеличить или снизить спрос может демографическая обстановка и доступность ипотеки. Например, в 2019 году наблюдается спад покупки недвижимости в кредит по сравнению с прошлым годом. Он объясняется ростом процентов по ипотеке примерно на 1%. Иногда на стоимость влияют изменения в законодательстве. Введенные недавно новые правила долевого строительства вызвали временное повышение цен на новостройки. Вот средняя стоимость квартир в Москве за ноябрь 2019 года:

  • 1-комнатные — 8 492 500;
  • 2-комнатные — 11 700 000;
  • 3-комнатные — 17 382 500.

Оценка недвижимости — сложная и трудоемкая задача, требующая опыта и специальных знаний. Универсальной формулы не существует, так как требуется учесть слишком много факторов. Если вы хотите узнать реальную стоимость квартиры, рекомендуем обратиться в надежное агентство недвижимости и поручить оценку профессионалу!